“噪音指数”全新上线，首篇测评：南面有高架春江天越 |选房指南 No.91

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写在前面

在房叔后台的咨询中，有很多购房者都很关心“噪音”问题，一直来房叔也是凭经验告诉购房者这套房子大概有多“吵”，能不能买。

为了更好地服务购房者，更精确地提供选房指南，杭州房叔与某著名985高校联合开发了“房产项目道路交通噪声污染指数计算模型”，购房者可以了解想购买楼盘每一套房源的“噪音情况”，方便购房者根据不同房屋噪声污染指数，结合自身偏好，选购自己满意的房屋。

免责声明：

在半自由空间中，户外声传播衰减正常有多方面效应引起的衰减，为简化计算，本“噪音指数”只考虑影响较大的户外声传播衰减，包括几何发散（Adiv）、大气吸收（Aatm）、地面效应（Agr）和房屋衰减（Abar）。

此“噪音指数”根据规划公示数据制作，由于设计、施工、公示、周边建设等变更与误差的影响，本数据无法完全符合建成后的情况，仅供购房者参考。

杭州房叔对此不承担任何责任。

下沙的新房市场供应面较为狭窄，近阶段一直由金地宋都都会钱塘和龙湖春江天越两个楼盘“把持”。推盘动作最快的是金地宋都都会钱塘，该项目去年7月下旬首开，半年间开盘5次入市354套洋房和169套高层房源。

都会钱塘的开盘潮过后，下沙终于迎来龙湖春江天越的入市。2月15日，龙湖春江天越领出首张预售证，70套户型为89-167㎡的洋房定于2月20日-22日开展购房意向登记，售楼处方面预估会有近300组购房客户参与登记。

龙湖春江天越洋房的开盘均价为89㎡精装28500元/㎡、139㎡和167㎡精装29500元/㎡，下沙大学城北接近3万的精装洋房价格，值得入手吗？

不难发现，这样的价格不存在任何一二手房价倒挂的价格红利。春江天越所在的下沙大学城北板块中，以宋都东郡国际为例，高层带装修89㎡成交单价普遍在2.5万元/㎡上下，农历年底时一度跌到精装2.2万元/㎡，据链家中介透露的消息，年后成交价格重新回升到精装2.5万/㎡左右。高层卖2.5万/㎡，那么洋房卖到每平2.85万元和2.95万元，是挤不出任何价格红利的“水分”了。

如果购入用作投资，需要慎重掂量。参照都会钱塘几次开盘的去化情况——透明售房网数据显示，都会钱塘洋房开盘均价26793-27697元/㎡，而每次推出洋房的中签率从58%-84%不等，且几乎每次推盘都不能做到完全去化，开盘半年以来推出的354套洋房，至今仍余91套，其中50套为精装89㎡房源。

期间都会钱塘加推高层89㎡房源共169套，精装均价23014元/㎡，和同板块内二手房高层精装89㎡成交单价之间存在近2000元/㎡的倒挂利差，于是与洋房的滞销行情背道，高层房源全部售罄。从中可以看到，当前下沙购买力能承受的精装89方房源单价在2.5万元/㎡左右，都会钱塘的过往销售经验显示，当比2.5万价格线高出约2500元/㎡时，市场接受度就下跌得厉害。因此当以高出3000元/㎡的单价购入时，未来的获利空间恐怕会变窄。

虽然价格红利单薄，规划红利尚有几分厚度，即市场渴盼多时的海宁到下沙的智轨，市场消息称预计会在2022年亚运会前开通，若该项规划红利以及板块内的其他规划项目一一落实，不排除会带动板块房地产项目升值。

如果购入用作自住，精装28500-29500元/㎡这个价格最令人欣慰的地方是产品品质。不管是小区环境、楼间距、光照还是户型，春江天越都做的不错，胜过都会钱塘。

但从板块地段上看，比之都会钱塘的不足之处是南邻德胜高架。春江天越首开推出的2号楼和7号楼，距离德胜高架分别仅短短的100米和150米，恐受到高架车行噪音滋扰。

在日常选房中，怎么甄别交通噪音对不同楼幢、不同楼层、或同楼层不同位置房源的轻重影响程度，绝不是件容易的事情。尤其是在购买新房的时候，碍于周边道路处于规划中，或建筑工地处于施工中不便进入房源实地位置去感受，噪音影响的判断一定程度上依赖售楼人员的说辞，如此一来，难免有失客观性。

为解决购房中如何甄别交通噪音影响的痛点——这是春江天越购房者的当务之急。“杭州房叔”新增“房源交通噪音污染程度分析”内容模块，可针对每套房源得出客观真实、量化的噪音污染数据，希望这会是一份有价值的参考。

PART 1

摇号信息

摇号房源：2、7号共70套房源，其中约90㎡户型36套，约139㎡户型24套，约167㎡户型10套

均价：约90㎡户型精装均价28500元/㎡，装修标准3500元/㎡；约139㎡和167㎡户型精装均价29500元/㎡，装修标准3500元/㎡

主力户型：约90㎡，约139㎡，约167㎡

无房户倾斜：20%比例，即14户

验资门槛：意向选择90㎡户型客户提供50万存款证明；意向其他户型客户提供100万存款证明

登记时间：2月20日9时-2月22日21时，现场登记

PART 2

项目整体规划、配套信息

定价情况

开发商：龙湖

拿地时间：2018年1月12日

拿地楼面价：16480元/㎡，自持20%

销售均价：洋房（7层）精装均价28500-29500元/㎡，装修标准3500元/㎡

车位售价：待定，前100名登记客户可获得2万元车位优惠

车位选购时间及付款方式：开盘时间待定

户型改造费：无

选装费：无

地下室售价：无

周边二手房售价：

产品介绍

项目规划：6幢高层+18幢小高层共约1133户

住宅业态建筑类别：高层，小高层，洋房

交房时间：最迟2021年年底

房屋朝向：偏南

小区物业：龙湖

容积率：2.3

得房率：约87.4%

南向楼间距：约50米

层高：2.9米

外立面：全石材+玻璃+金属漆

精装特点：中央空调，新风系统，无地暖

配套介绍

周边城市界面

北：凌云街、启源中学、凌云幼儿园、规划小学、金地宋都都会钱塘、白翘香江、和达城

南：千帆路、河道景观、文海路大桥

西：千帆路、人才公寓用房汇澜公寓

东：规划医院、健身中心、商业停车场和绿地

公路交通：

1、项目西侧的文海北路、项目东侧的云涛北路和之江北路以及项目东邻的文淙北路可直达下沙大学城一带；

2、项目南侧约200米处为德胜高架，可直达大江东、九堡和市中心朝晖武林一带；

3、项目西侧约1.2公里处为沪昆高速，可直达萧山、下沙、乔司和富阳许村。

轨道交通：

1、项目西南面约1.9公里处为地铁1号和8号线交汇站点文海南路站；

2、板块内规划海宁至下沙的智轨项目，为地上轨道，在大学城北板块内沿文海北路铺设，南下以地铁1号线文海南路站为终点，据售楼处消息将在亚运会前开通运营。

周边商业购物配套：

1、项目东北面约600米处为和达城商业综合体以及都会钱塘自带的商业综合体； 

2、项目北面约2公里处为海宁奥特莱斯；

3、项目南面可享大学城商圈和下沙CBD商圈，其中距离最近的商业综合体为项目以南约1.6公里处的下沙宝龙广场

周边学校：

1、项目北邻一所已投入使用的幼儿园、一所在建小学和启源中学；

2、项目东北面约617米处规划在建一所幼儿园；

3、项目西北面约600米处规划一所幼儿园；

4、项目东面约800米处为启源幼儿园和启源小学

医疗：

1、项目东邻规划三甲医院；

2、项目东北面约600米处的和达城一楼设有凌云社区卫生服务站；

3、项目西南面约3.9公里处为浙江省中医院下沙院区

文体娱乐设施：

1、项目东邻规划大学城北体育中心；

2、东北面约450米处为规划文体中心

小区内部配套：景观园林、儿童游玩区等

小区内部商业配套：千帆路一侧设有小区内部商铺

小区代建学校：无

PART 3

户型点评

89㎡B户型

位置：2号楼1-6层

套数：36套

单套总价范围：247-267万

优点：1、南北通透，全明户型；

          2、南面采取玻璃作为主要建筑材质，南向采光甚佳；

缺点：1、仅一卧朝南，两卧朝北；

          2、电梯沿餐客厅墙面设置可能给室内带来噪音，引起墙体震动；

          3、客卫盥洗盆设置在卫生间外，容易导致周边区域潮湿。

139㎡F户型

位置：7号楼1-6楼

套数：24套

单套总价范围：399-430万

优点：1、南北通透，餐客厅区域通透性优于89㎡B户型；

          2、全明户型；

          3、南面采取玻璃作为主要建筑材质，南向采光甚佳；

          4、各功能区净使用面积宽敞，2个次卧净使用面积10㎡左右，1个次卧净使用面积可达12㎡

缺点：1、两个卫生间因北对设备平台可能影响这两个房间的通风采光条件；

          2、电梯沿餐客厅墙面设置可能给室内带来噪音，引起墙体震动；

          3、主卧衣帽间设计容易导致衣帽间潮湿。

167㎡G户型

位置：2号楼第7层、7号楼第7层

套数：10套

单套总价范围：477-512万

龙湖春江天越167方G户型1层

龙湖春江天越167方G户型2层

第一层户型结构与139㎡F户型相同，点评见“139㎡F户型”

第二层户型最主要的缺点是卫生间和卧室相隔较远，会造成一些不方便。

（因部分尺寸不详，以上户型数据为估算约数，仅供参考）

PART 4

楼幢区位优劣势分析

2号楼

优点：南面无高层建筑遮挡，光照较好。

缺点：

1、临马路，离德胜高架约100米，容易受到高架交通噪音和粉尘干扰

2、设置三个电信机房，东邻一变配电室设置在地下，可能会存在少量电离辐射影响

3、东西向楼间距较窄，可能影响东西向的采光

7号楼

优点：

1、位于小区较中心位置，不沿小区四至马路，受车辆噪音和粉尘干扰的影响会相对较小

2、楼幢周边没有设置配电室、机房等，基本不受电离辐射影响

3、南向楼间距大于1:1，房源光照条件较好。

PART 5

选房建议

89㎡户型选房建议

考虑因素：

1、购买89㎡户型的只能选择2号楼

2、楼幢不设通风井，边套和中间套的户型格局一样，南北通风性相差无几，唯一的差别在于朝东（西）房间的通风采光性上边套会优于中间套。但由于楼幢不设通风井，这种差距不会太大，而中间套和边套的总价差大致在4-9万左右，因此性价比上看中间套最大，其次是西边套，再次是东边套。建议按此顺序选择。如果是很看重居住品质的客户，可以优先选择西边套，再选择东边套。

3、一楼带花园，喜爱花园的购房者可以选择按照一楼中间套-西边套-东边套的顺序选择。

139㎡户型选房建议

考虑因素：

1、购买139㎡只能选择7号楼

2、楼幢不设通风井，边套和中间套的户型格局一样，主要采取南北通风，因此边套和中间套的采光通风性相差无几，而中间套和边套的总价差大致在7-14万左右，因此性价比上看中间套最大，其次是西边套，再次是东边套。建议按此顺序选择。

3、一楼带花园，喜爱花园的购房者可以选择按照一楼中间套-西边套-东边套的顺序选择。

167㎡户型选房建议

考虑因素：

1、购买167㎡可选择2号楼和7号楼

2、2号楼受到的交通噪音影响大于7号楼，建议优先选择7号楼

3、户型格局和139㎡类似，采取南北通风，因此边套和中间套的采光痛风性相差不及，而7号楼中间套和边套的总价差距大致在8-17万，因此性价比上看中间套最大，其次是西边套，再次是东边套。2号楼中间套和边套的总价差距大致在8-16万，因此性价比上看同样是中间套最大，其次是西边套，再次是东边套

PART 6

一房一价&噪音评测

-END-

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